マイホームは購入か？賃貸か？分譲と賃貸のメリットデメリット

国土交通省のある調査によると、日本人の約8割の人が、自宅は土地・建物共に「所有したい」と考えているといった結果が出ています。
いうなれば、持ち家のマイホームに憧れているということですね。
特に土地に執着する人は多く、戸建ての人気は地方のみならず都市部でも高いものがあります。

ただ、住宅を所有していない、いわゆる賃貸層だけでみると、持ち家を希望する人は概ね6割ほどに下がり、残りの4割の人は賃貸住宅でかまわないと考えているようです。
また、若い世代に限っていうと、賃貸住まいでOKと考える人の割合はグンと高くなります。

持ち家のメリットとデメリット

結婚して家庭を持ち、子供が生まれる（生まれた）タイミングで、住宅の購入を意識する人が増えます。
住宅を購入するとなると、一般に住宅ローンで購入しますが、完済時の年齢を考えても、購入するならあまり年を取らないうちにと思う人が多いようです。

住宅を購入して長期間ローンに縛られるのと、一生賃貸で家賃を払い続けるのと、どちらがいいのかはけっこう微妙に難しい問題ですが、まずは「持ち家」「賃貸」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。

※まずは持ち家から

持ち家の最大のメリットは、法令などの範囲内ではありますが、自由に増改築できるという点でしょう。
これはマンションに於いては間取りや内装の変更等にあたります。（構造壁等の変更はできません）
賃貸住宅では勝手に色々変更すると退去時に現状に復する義務があるうえ、そもそも基本的に改造・改装等は許されていません。

また、戸建て住宅の場合、持ち家は総じて賃貸住宅よりも住宅の基本性能が優れています。
それは断熱材や外壁材といったものから、建物内部の諸設備に至るまで全般的に賃貸住宅よりもハイクラスな部材が使われていることが多いためです。
戸建てに限らずマンションの場合も、設備や内装等は賃貸マンションよりハイグレードです。（一部の高級賃貸物件は除く）

そういった意味から、快適性や安心感、さらには「自分の家」という精神的な満足感や充足感が持ち家の場合は得られるでしょう。
これは大きなメリットです。

その一方、住宅ローンの返済にかなりの長期間縛られるということ、さらには一度買ってしまうと買い替えや建て替えが容易でないという現実もあります。
また、転勤やライフスタイルの変化に柔軟に対処するのが難しく、生活が持ち家に縛られるという不自由さもあります。
これらはある意味デメリットと言えなくもありません。

※賃貸については次章で

賃貸のメリットとデメリット

一方、賃貸住宅の場合、比較的容易に引っ越しが可能です。
ライフスタイルやライフステージの変化に対応しやすいうえ、住宅ローンの重圧がない分、気分的に楽なのはメリットといえるでしょう。
収入に応じてグレードを選べるのも魅力です。

逆に住宅の基本性能は分譲住宅や注文住宅に比べると一般に劣るため、居住性などの面では不満に感じることもありそうです。
また、ファミリー向けの一戸建て賃貸物件は供給が少なく、家族構成などによっては希望する賃貸住宅が見つからないことも少なくありません。

ただ、賃貸の場合、収入に応じてグレードを選べる魅力もあります。
最近は収入の格差も大きく、一部の富裕層、特に比較的若くて収入の多い層は、超の付くような高額のハイグレード賃貸住宅を選ぶケースもあり、それらと同等の分譲住宅を購入するとなると高額過ぎて現実的ではないため、高額賃貸物件はニーズも高く稼働率も悪くありません。

とはいえ、普通の家庭、一般の勤め人のケースではそういったことは望むべくもないので、上記のケースをメリットとは呼べません。
やはり賃貸住宅のメリットといえば、ライフスタイルの変化への柔軟な適応と住宅ローンに縛られないということになりそうです。

戸建て派？ or マンション派？

ここでは賃貸ではなく住宅の購入に際して迷うであろう、戸建てとマンションのどちらを選ぶかについて考えてみましょう。
都市部と地方では状況も違いますが、こと都市部に関していうと、一般の人が購入できる戸建て住宅は総じて小さな物件です。

古い建物を取り壊して更地になったかと思うと、そこを三つ四つ五つと切って区分けして、えらく小さな建売住宅が建てられるケースが多くあります。
それぞれの土地は10～15坪程度で、建物はサイディング張りの三階建て、一般にペンシル住宅と言われるものです。

こういった建売は、経験上、決して住宅の基本性能は優れていません。
設備的にも賃貸物件に毛が生えた程度といっては失礼ですが、見るからに貧相なものが多いのも否めません。

しかしながら、お値段はいっぱしで、普通のサラリーマンがローンを組めば35年もの間そこそこの金額を支払わないと完済できないような価格帯です。
35年経って完済した頃に、この住宅って朽ち果てていないのだろうか？と心配になるものも少なくありません。

また、こうした建売住宅は、先述の通り、恐らくは相続などで売りに出されたであろう元々大して広くもない土地を無理やり切って区割りしているので隣の住宅と肩を寄せ合うように立っています。
普請もお世辞にも良いとはいえことから、音漏れも心配だし、なにより眺望というものがありません。
面している道路は狭く、窓の外には隣の壁、こういった条件であるならば、同価格帯で購入できるマンションの方がよほどプライバシーが確保できそうです。

ただ、そういった諸条件を鑑みても、地べたに憧れる人は多いらしく、ほとんどのペンシル住宅はいつしか売れていきます。
やはり日本人の土地神話というか、地べた好きにはいつも驚かされます。

対して、マンション派の人は、ある意味地べたに固執しない人が多いでしょう。
まぁ、マンションでも借地権ではなく所有権の敷地に立っていれば、わずかでも土地の持ち分はありますが、共有である以上、土地を所有しているという感覚は乏しいでしょう。
ただ、マンションは鉄筋コンクリートなので、一般に音漏れも少なく、ほとんどの場合眺望も確保でき、プライバシーも守られているケースがほとんどです。
ただ、毎月管理費や駐車場代、修繕積立金などを徴収されるので、住宅ローン以外の支出もバカにできません。

このように考えていくと、一戸建てとマンションではあまりにも違いが多いので、はやりそれぞれの好みになりそうです。
購入すれば長く住むのが前提なので、熟考に熟考を重ね、ローン完済時のことまで思い描いて決断したいものですね。

まとめ

生涯の住宅関連支出を比較してみると、実は持ち家も賃貸もそれほど大きな違いはありません。
以外かも知れませんが、事実なのです。

たとえば持ち家の場合、
仮に35歳で3,000万円（全額ローン）でマンションを購入。
購入時の諸費用が300万円。
35年返済（金利2％）で完済時までの毎月返済額は10万円（ボーナス返済なし）
他に管理費・修繕積立金、税負担が年間30万円で年率1％アップ

上記で概ね7000万円近くかかります。

それが賃貸だと、
仮に35歳で家賃10万円の住まいに引っ越し。
その後家賃は年率1％アップ。（近年は上がらないケースも多い）
2年に1回更新料（家賃の1ヶ月分）。
以降6年に1回引っ越し。引っ越し経費は家賃の6ヶ月分。
60歳で狭めの賃貸に引っ越し、家賃は6割に低下。

上記でも概ね7000万円近くかかります。

ということで、持ち家も賃貸も生涯の住宅関連支出は概ね同じなのです。

そこで大事なのは老後を考えることです。
持ち家だったら、将来的に収入が減っても、ローン完済後は居住費の不安が少なくなります。
しかし賃貸ではそういうわけにはいきません。生涯に亘って家賃から逃れることはできないのです。
つまり、老後の生活を支えるだけの蓄えを作っておく必要があるんですね。

以上のように、持ち家と賃貸には、それぞれにメリットもあればデメリットもあることが分かりました。
若いうちはなかなか現実的になれませんが、やがて必ず訪れる老後も見据えて、どちらがいいのか早めに考えておくことは必要です。